La société civile immobilière (SCI) est une structure très prisée par les investisseurs immobiliers, et plus particulièrement sa variante familiale. Dans le vaste univers de l’investissement immobilier, la SCI familiale se démarque par ses atouts uniques en termes de gestion, de transmission et d’imposition. Cet article propose d’éclairer ces aspects pour aider les investisseurs à faire des choix éclairés.
Table des matières
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Définition
La société civile immobilière familiale, ou SCI familiale, est une forme spécifique de SCI qui n’accueille que des membres d’une même famille comme associés. C’est un outil privilégié pour faciliter la gestion des biens immobiliers familiaux et éviter les situations d’indivision potentiellement conflictuelles.
Fonctionnement
Au sein d’une SCI familiale, chaque associé détient une part proportionnelle à son apport initial au capital. Les décisions concernant la gestion du patrimoine immobilier sont prises collectivement, évitant ainsi les désaccords qui peuvent surgir lors d’une gestion individuelle. De plus, chaque associé reporte sa part des bénéfices dans sa déclaration fiscale personnelle.
Les avantages fiscaux d’une SCI familiale
Flexibilité fiscale
L’un des principaux avantages de la SCI familiale réside dans sa souplesse fiscale. Grâce à cette structure juridique, les associés peuvent choisir entre deux régimes d’imposition : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix doit être fait lors de la création de la SCI, mais il est possible de changer de régime ultérieurement.
Transmission simplifiée
La SCI familiale offre également un avantage majeur en matière de transmission patrimoniale. En effet, elle permet d’éviter les droits de succession, souvent onéreux, grâce à un mécanisme simple : les parents peuvent transmettre leurs parts sociales à leurs enfants tout au long de leur vie, en bénéficiant chaque année d’un abattement fiscal.
Comparaison entre l’IR et l’IS pour une SCI
L’impôt sur le revenu (IR)
Sous le régime de l’IR, les associés déclarent individuellement leur part des bénéfices réalisés par la SCI dans leur déclaration fiscale personnelle. Cette option peut être intéressante si les associés disposent déjà d’autres sources de revenus significatives, car elle permet d’abaisser leur taux marginal d’imposition.
| Impôt sur le Revenu (IR) | Impôt sur les Sociétés (IS) | |
|---|---|---|
| Taux d’imposition | dépend du barème personnel | 15% jusqu’à 38 120€ puis 28% |
| Gestion des déficits fonciers | Déductibles des autres revenus fonciers, voire du revenu global | Reportables sur les bénéfices futurs |
| Taxation des plus-values | Soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux | Soumises à l’IS puis potentialité d’une double imposition lors de la distribution de dividendes |
Comment choisir la fiscalité de sa SCI familiale ?
Analyse des besoins et objectifs spécifiques
Pour choisir la fiscalité de votre SCI, il est essentiel d’évaluer vos objectifs d’investissement, votre situation fiscale personnelle et celle de vos associés. Par exemple, si vous prévoyez des travaux importants ou si vous avez des biens immobiliers générant peu ou pas de revenus, le régime de l’IS peut être intéressant car il vous permettra de reporter les déficits.
Optimisation fiscale : stratégies pour votre SCI familiale
Tirer parti du régime fiscal choisi
Pour optimiser la fiscalité de votre SCI, une bonne pratique est de bien comprendre comment fonctionne le régime fiscal que vous avez choisi. Par exemple, si vous êtes imposé à l’IR, il peut être intéressant d’accroître vos dépenses déductibles afin de réduire votre base imposable.
Les investisseurs qui ont compris comment fonctionne une SCI familiale et qui savent jouer avec les règles fiscales peuvent vraiment tirer parti des avantages unique qu’elle offre. Que cela soit en termes de flexibilité fiscale, de facilité de transmission ou encore de gestion collective simplifiée, les atouts de cette structure sont nombreux. Avant de faire votre choix, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert en fiscalité pour être certain de faire le meilleur choix possible.
