En investissant dans l’immobilier locatif, nous cherchons tous à maximiser notre rentabilité. Mais comment calculer le rendement d’un bien locatif ? C’est ce que nous allons voir ensemble dans cet article.
Table des matières
Comprendre la rentabilité locative
Définition de la rentabilité locative
La rentabilité locative est un indicateur essentiel pour qui souhaite investir dans l’immobilier. C’est elle qui va déterminer si votre investissement est viable ou non. Elle représente le rapport entre les revenus générés par la location et le montant investi pour acquérir le bien. Plus cette rentabilité est élevée, plus votre investissement sera rentable.
Pourquoi est-elle importante ?
L’importance de la rentabilité locative n’est plus à prouver : elle permet tout simplement d’évaluer combien vous allez gagner en mettant en location votre bien. Sans une bonne compréhension de ce taux de rendement, il serait impossible de faire des projections financières fiables et donc de prendre la meilleure décision d’investissement possible.
Après avoir mis en lumière l’importance de comprendre la notion de rentabilité immobilière, voyons maintenant comment on peut la calculer.
Calculer la rentabilité brute
Méthodologie du calcul
Pour obtenir la rentabilité brute, le calcul est assez simple : il suffit de diviser les loyers annuels par le prix d’achat du bien puis de multiplier par 100. Ce taux ne prend pas en compte les charges et frais liés à la gestion du bien.
Exemple de calcul
Par exemple, imaginons que vous ayez acheté un appartement 100 000 euros et que vous le louiez 500 euros par mois. La formule serait alors : (500 x 12) / 100 000 x 100 = 6%. Votre rentabilité brute est donc de 6%.
Maintenant que nous avons compris comment calculer la rentabilité brute d’un bien locatif, il est tout aussi essentiel de savoir évaluer sa rentabilité nette.
Évaluer la rentabilité nette
Méthodologie du calcul
Pour obtenir la rentabilité nette, on reprend le même calcul que pour la rentabilité brute mais cette fois on soustrait les charges (taxes foncières, charges de copropriété, assurances…). Nous obtenons ainsi une vision plus précise des revenus que génère réellement l’investissement.
Exemple de calcul
Reprenons notre exemple précédent. Vous avez des charges annuelles qui s’élèvent à 1 200€. On retranche donc cette somme aux loyers perçus dans l’année avant de faire le calcul : ((500 x 12) -1200 ) /100000 x 100 =4,8 %. Votre rentabilité nette est donc de 4,8 %.
Cependant, évaluer la rentabilité nette ne suffit pas toujours. Pour avoir une idée encore plus précise de votre rendement réel, il vous faut calculer le rendement net-net.
Analyser le rendement net-net
Définition du rendement net-net
Le rendement net-net, ou rentabilité nette d’impôt, est une mesure plus précise qui prend en compte l’impact de la fiscalité.
Méthodologie du calcul
Pour le calculer, il suffit de retrancher à la rentabilité nette les impôts que vous aurez à payer sur vos revenus locatifs. Vous obtiendrez ainsi un taux de rendement beaucoup plus réaliste.
Maintenant que vous savez comment évaluer précisément la rentabilité d’un investissement immobilier, voyons quels sont les facteurs qui peuvent influencer cette rentabilité.
Facteurs influençant la rentabilité
L’emplacement du bien
L’emplacement est sans conteste le facteur le plus important. Un bien situé dans une grande métropole ou dans une ville touristique sera souvent plus rentable qu’un bien situé dans une petite commune rurale.
L’état du logement et le montant des travaux
L’état du logement et le montant des travaux à réaliser vont également jouer un rôle majeur. Plus ces coûts seront élevés, plus ils vont peser sur votre rentabilité.
L’optimisation fiscale peut aussi jouer un rôle clé pour augmenter la rentabilité de votre investissement.
Optimiser la fiscalité de l’investissement
Choisir le bon régime fiscal
Le choix du régime fiscal est primordial pour optimiser la rentabilité de votre investissement. Régime réel, micro-foncier, LMNP… Il faut étudier toutes les options pour voir celle qui sera la plus avantageuse dans votre situation.
Enfin, un dernier point important à surveiller est le cash-flow généré par votre investissement.
Surveiller le cash-flow
Pourquoi est-ce important ?
Le cash-flow, c’est-à-dire la somme d’argent qu’il vous reste une fois que vous avez payé toutes vos charges et remboursé votre emprunt, est un indicateur essentiel de la santé financière de votre investissement. S’il est positif, c’est que votre investissement est rentable. Dans le cas contraire, il faudra revoir votre stratégie.
Pour faire fructifier son capital dans l’immobilier locatif, il faut maîtriser ces différents paramètres : comprendre ce qu’est la rentabilité locative et savoir comment la calculer; prendre en compte tous les facteurs qui peuvent influencer cette rentabilité; opter pour le régime fiscal le plus avantageux et enfin, toujours garder un œil sur son cash-flow. Avec ces éléments en tête, vos chances de réussite seront grandement améliorées.
