En tant que propriétaire, louer un bien immobilier ne se résume pas seulement à percevoir un loyer. Il s’agit également de respecter un certain nombre d’obligations, dont celle de fournir un logement décent à son locataire. Mais qu’entend-on par « logement décent » ? Quels sont les critères indispensables d’habitabilité ? Quelles conséquences si le logement n’est pas conforme ? Vous trouverez dans cet article toutes les réponses à vos questions.
Table des matières
Définition légale du logement décent
Origine de la notion de décence
La notion de « logement décent » a été introduite par la loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain). Cette loi a pour but d’améliorer l’habitat en France en instaurant des normes minimales de confort et de sécurité pour tous les logements mis en location.
Le texte de loi
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, un logement décent est un logement qui « répond aux conditions minimums de confort et de sécurité ». Il doit notamment assurer au locataire une protection contre l’intrusion, les intempéries, le bruit, ainsi que des installations sanitaires et électriques conformes aux normes en vigueur.
Maintenant que nous avons défini ce qu’est légalement un logement décent, passons aux critères concrets qui permettent d’évaluer sa décence.
Critères indispensables d’habitabilité
Surface et volume habitables
Un logement décent doit avoir une surface habitable minimale. Pour être considérée comme telle, la pièce principale doit mesurer au moins 9m² et avoir une hauteur sous plafond d’au moins 2, 20m.
Équipements essentiels
Le logement doit comporter des équipements essentiels, à savoir : un point d’eau potable, un système de chauffage adapté, des installations sanitaires intérieures au logement (lavabo, douche ou baignoire) et une cuisine équipée permettant de conserver et préparer des aliments.
Sécurité du locataire et salubrité du logement
Dernier critère indispensable : le logement doit être sûr et sain. Cela comprend l’absence de risques pour la santé (amiante, plomb) et la sécurité (installations électriques conformes), ainsi que l’isolation phonique et thermique.
Avec ces critères en tête, voyons maintenant quelle est la part de responsabilité du propriétaire dans l’entretien de ces éléments.
Responsabilités et travaux à la charge du propriétaire
Réparations courantes vs grosses réparations
Selon la loi, le propriétaire a l’obligation de prendre en charge les grosses réparations tandis que le locataire se charge des réparations courantes. Les grosses réparations comprennent notamment la toiture, les murs porteurs, la plomberie ou encore le système de chauffage.
Travaux d’amélioration et de mise aux normes
Le propriétaire est également tenu de réaliser les travaux visant à améliorer le logement et à le mettre en conformité avec les normes en vigueur. Il ne peut pas refuser de faire ces travaux sous prétexte qu’ils étaient nécessaires au moment de la signature du bail.
Une mise en location non conforme peut avoir des conséquences graves pour le propriétaire. Voyons cela plus en détails.
Conséquences d’une mise en location non conforme
Sanctions civiles
Lorsqu’un propriétaire met en location un logement non décent, il s’expose à des sanctions civiles : impossibilité d’augmenter le loyer, obligation de faire les travaux nécessaires à la décence du logement, voire versement de dommages et intérêts au locataire lésé.
Sanctions pénales
Dans certains cas extrêmes, si le propriétaire fait preuve de mauvaise foi ou néglige gravement ses obligations, il peut être poursuivi pénalement. Les peines peuvent aller jusqu’à 75 000 euros d’amende et 5 ans d’emprisonnement pour mise en danger de la vie d’autrui.
Enfin, n’oublions pas que face à un logement indécent, le locataire a des recours possibles.
Recours du locataire face à un logement indécent
Saisir la commission départementale de conciliation
Si malgré ses demandes, le propriétaire refuse de réaliser les travaux nécessaires, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance peut imposer au propriétaire de faire les travaux sous peine de sanctions.
Saisir le juge d’instance
En cas d’échec devant la commission, le locataire peut saisir le juge d’instance. Celui-ci pourra ordonner au propriétaire de faire les travaux et même réduire le montant du loyer jusqu’à ce que ces travaux soient réalisés.
Assurer un logement décent à son locataire est une obligation légale mais aussi morale pour tout propriétaire. Cela passe par une bonne connaissance des critères d’habitabilité, l’entretien régulier du logement et une grande attention aux demandes du locataire. En cas de manquements, les sanctions peuvent être lourdes. Il est donc essentiel de prendre cette obligation très au sérieux.
