Investir dans l’immobilier peut sembler complexe, mais lorsque l’on connaît bien les législations en vigueur, il est possible de profiter d’opportunités fiscales intéressantes. C’est notamment le cas avec la loi Censi-Bouvard qui, malgré l’arrêt de son application à la fin de 2022, continue d’avoir des conséquences positives pour ceux qui ont investi avant cette date.
Table des matières
Comprendre la loi Censi-Bouvard et ses avantages fiscaux
Le principe du dispositif Censi-Bouvard
Du nom de ses créateurs, Yves Bouvard et Nicolas Censi, le dispositif Censi-Bouvard a été instauré en 2009 pour encourager les particuliers à investir dans certaines catégories de résidences de services. En contrepartie de leur engagement à louer ces biens pendant une période minimale, les investisseurs bénéficiaient de divers avantages fiscaux.
Les atouts majeurs du dispositif
La réduction d’impôt est sans doute le principal attrait du dispositif Censi-Bouvard. Cette dernière peut atteindre jusqu’à 11% du prix d’achat hors taxes du bien immobilier, plafonnée toutefois à un montant global de 300 000 euros. Ce qui permet aux investisseurs d’économiser au maximum 33 000 euros sur une période étalée sur neuf ans.
Un autre avantage non négligeable était la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien. Pour cela, il fallait que la résidence offrait au moins trois services parmi une liste préétablie comprenant notamment la réception, le nettoyage et la restauration.
Enfin le dispositif permettait un report des réductions fiscales sur six ans si celles-ci excédaient l’impôt dû, à condition de continuer à louer le bien concerné.
La fin du dispositif
Même si le dispositif Censi-Bouvard n’est plus en application depuis le 31 décembre 2022, les investisseurs qui ont acquis des biens avant cette date peuvent toujours profiter de ses avantages fiscaux. Il est donc encore temps pour eux d’optimiser leur rendement locatif.
Après avoir exploré les principes et bénéfices du dispositif Censi-Bouvard, attardons-nous maintenant sur les types de résidences éligibles.
Les types de résidences éligibles au dispositif Censi-Bouvard
Résidences pour personnes âgées ou dépendantes
Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont particulièrement visés par la loi Censi-Bouvard. Ces structures médicalisées accueillent des seniors en perte d’autonomie et nécessitant une assistance quotidienne. Investir dans ce type d’établissement répond à un besoin social croissant tout en offrant une sécurité locative appréciable.
Résidences étudiantes
Avec l’augmentation constante du nombre d’étudiants, investir dans les résidences étudiantes est une option attrayante pour les bailleurs. Les logements sont généralement petits, ce qui permet d’optimiser le ratio prix/rendement locatif. De plus, la demande est forte et continue, assurant un taux d’occupation élevé.
Résidences de tourisme et d’affaires
Les résidences de tourisme et d’affaires sont également éligibles au dispositif Censi-Bouvard. Elles offrent un bon rendement locatif grâce à leur occupation régulière par des professionnels en déplacement ou des touristes en vacances.
En comprenant bien quels types de résidences sont concernés par le dispositif Censi-Bouvard, on peut mieux cibler son investissement. Maintenant que nous avons identifié ces opportunités, voyons quelles sont les conditions à respecter pour profiter de la réduction d’impôt.
Conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt
Acheter un bien neuf ou rénové
Pour être éligible au dispositif Censi-Bouvard, le bien immobilier doit être neuf ou rénové. Il peut aussi s’agir d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire acheté sur plan avant sa construction.
Investir dans une résidence de services
Le logement doit être situé dans une résidence de services, c’est-à-dire un établissement qui propose plusieurs prestations à ses résidents, comme un service de restauration, du ménage ou encore une blanchisserie.
Respecter certaines normes
Enfin, le bien doit respecter des normes précises afin de garantir un niveau de confort et de services adéquat aux locataires. Il s’agit par exemple de normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite ou de normes environnementales.
En respectant ces conditions, vous pouvez optimiser votre investissement grâce à la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Mais il existe également d’autres leviers pour améliorer la rentabilité de votre placement.
Optimiser son investissement avec le statut LMNP
Le Statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Au-delà du dispositif Censi-Bouvard, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être très avantageux pour ceux qui investissent dans les résidences de services. En effet, ce statut permet notamment d’amortir comptablement le bien immobilier et les meubles, ce qui diminue significativement l’assiette imposable.
Bénéficier du régime Micro-BIC
Dans le cadre du LMNP, l’investisseur peut opter pour le régime Micro-BIC si ses recettes locatives annuelles sont inférieures à 72 600 euros (ou 176 200 euros pour les résidences avec services). Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes en contrepartie d’une comptabilité simplifiée.
Opter pour le régime réel
Si les recettes dépassent les plafonds du Micro-BIC, ou si l’investisseur choisit de ne pas y souscrire, c’est le régime réel qui s’applique. Dans ce cas, toutes les charges et les amortissements sont déductibles des revenus locatifs.
Comme on peut l’observer, il existe plusieurs moyens d’optimiser un investissement en résidence de services, que ce soit par la loi Censi-Bouvard ou le statut LMNP. Néanmoins, il est essentiel d’être vigilant afin d’éviter certains pièges.
Investir en Censi-Bouvard : les pièges à éviter
Ne pas se précipiter
Avant de prendre une décision, il est primordial de prendre le temps d’étudier toutes les options possibles. Il ne faut pas se laisser séduire par une offre alléchante sans avoir pris connaissance de tous ses aspects.
Bien choisir son gestionnaire
Dans le cadre d’un investissement en résidence de services, le rôle du gestionnaire est crucial. Il faut donc être vigilant sur sa solidité financière et sa capacité à bien gérer l’établissement sur le long terme.
Vérifier la demande locative
Il faut aussi s’assurer que la demande locative est suffisamment forte dans la zone où se situe la résidence. Un taux d’occupation faible peut mettre en péril votre rendement locatif.
Anticiper la fin de la réduction d’impôt
Enfin, nous conseillons d’anticiper la fin de la réduction d’impôt. L’avantage fiscal Censi-Bouvard n’est applicable que pendant neuf ans. Il faudra donc penser à une stratégie pour maintenir un bon rendement locatif après cette période.
Se lancer dans l’investissement immobilier nécessite une bonne connaissance du marché et des dispositifs en vigueur. Malgré la fin du dispositif Censi-Bouvard, celui-ci continue à offrir des avantages pour ceux qui ont investi avant 2023. Avec un bon choix de résidence et une gestion rigoureuse, ce type d’investissement peut s’avérer très rentable. Pour terminer, rappelons que chaque situation est unique et qu’il est essentiel de se faire accompagner par des professionnels pour optimiser son investissement immobilier. Les lois peuvent évoluer, tout comme votre situation personnelle. Restez informé et vigilant afin de tirer le meilleur parti de vos placements.
