Caution et dépôt de garantie : est-il légal de demander les deux ?

Dépôt de garantie, caution, garant : trois mots que locataires et propriétaires utilisent souvent comme des synonymes, et c’est précisément là que naissent les malentendus les plus coûteux. Un bailleur peut-il exiger les deux en même temps ? Un propriétaire a-t-il le droit de retenir une partie de la somme sans justification ? Combien de garants peut-on réclamer ? Ces questions reviennent systématiquement à la signature du bail ou au moment du départ, et les réponses sont rarement aussi floues que le débat le laisse croire. La loi est précise, les plafonds sont fixés, et les recours existent.

Caution et dépôt de garantie : de quoi parle-t-on exactement ?

La confusion entre ces deux notions est l’une des plus répandues dans le domaine locatif, et elle n’est pas anodine : elle alimente des litiges évitables, des clauses mal rédigées et des attentes mal calibrées de part et d’autre. Remettre les mots à leur place est donc la première étape indispensable.

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur au moment de la signature du bail. Son montant doit obligatoirement figurer dans le contrat. Cette somme est encaissée par le propriétaire — ou par l’agence immobilière — et conservée pendant toute la durée de la location. Elle sert à couvrir d’éventuels manquements du locataire : loyers impayés, charges non réglées, dégradations constatées à l’état des lieux de sortie, ou défaut d’entretien. Il s’agit donc d’une garantie financière directe, immédiatement disponible pour le bailleur.

La caution, au sens juridique strict, désigne une personne physique (un parent, un ami) ou une personne morale (un organisme comme Action Logement) qui s’engage, par un acte de cautionnement, à payer à la place du locataire si celui-ci est défaillant. On parle aussi de garant. La caution ne verse rien au moment de la signature : elle signe un document qui l’oblige à intervenir en cas de besoin. Ce mécanisme est radicalement différent du dépôt de garantie.

D’où vient alors l’expression « verser deux mois de caution » que l’on entend si souvent ? Elle est tout simplement incorrecte. On ne verse pas une caution : on verse un dépôt de garantie. La caution, elle, ne se verse pas, elle se signe. Cette confusion de vocabulaire est si répandue qu’elle s’est installée dans le langage courant, y compris chez certains professionnels de l’immobilier. Mais sur le plan légal, les deux réalités restent distinctes et obéissent à des règles différentes.

Comprendre cette distinction est essentiel pour répondre à la question qui suit logiquement : un bailleur peut-il exiger les deux en même temps lors de la signature du bail ?

Est-il légal de demander les deux lors de la signature du bail ?

Puisque le dépôt de garantie et la caution (le garant) sont deux mécanismes distincts, la question de leur cumul mérite une réponse claire et nuancée. La réponse courte : oui, dans certains cas, mais avec des limites précises.

Un propriétaire peut tout à fait exiger un dépôt de garantie et demander qu’un garant se porte caution pour le locataire. Ces deux garanties ne s’excluent pas mutuellement. En pratique, c’est même fréquent pour les dossiers jugés fragiles : un étudiant sans revenus propres, un salarié en période d’essai, ou un locataire dont les revenus sont inférieurs aux seuils habituellement demandés.

Cependant, la loi pose une limite importante : un bailleur ne peut pas cumuler un garant (personne physique ou morale) et une assurance loyers impayés (GLI), sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Cette règle vise à éviter que le propriétaire ne se couvre doublement au détriment du locataire. Si le bail prévoit une GLI, exiger en plus un garant est donc illégal, sauf pour ces profils spécifiques.

Par ailleurs, ni le dépôt de garantie ni la caution ne sont obligatoires. Un propriétaire peut parfaitement louer son bien sans exiger l’un ou l’autre. S’il choisit de les demander, il doit respecter les règles légales. À la signature du bail, les seules sommes que le bailleur peut légalement recevoir sont :

• le premier loyer (ou les premiers loyers selon la périodicité prévue),
• le dépôt de garantie, s’il est prévu au contrat,
• les frais d’agence liés à la mise en location (état des lieux, visite), le cas échéant.

Toute autre somme exigée pour obtenir la signature du bail est interdite, même si une clause du contrat la prévoit. Une telle clause serait réputée non écrite. Le locataire ne peut pas non plus être contraint de verser le dépôt de garantie en espèces sans recevoir un reçu en bonne et due forme.

Cette architecture légale étant posée, il reste à préciser combien un propriétaire peut réellement demander au titre du dépôt de garantie selon le type de location.

Dépôt de garantie : combien de mois peut-on demander en vide et en meublé ?

C’est ici que l’expression « deux mois de caution » crée le plus de malentendus. Quand un propriétaire réclame « deux mois de caution », il parle presque toujours du dépôt de garantie — et selon le type de bail, ce montant peut être légal ou non.

Pour une location vide, le plafond est donc d’un mois de loyer hors charges, quelle que soit la périodicité de paiement du loyer — mensuelle ou bimestrielle. En revanche, si le loyer est payé d’avance chaque trimestre, le dépôt de garantie est tout simplement interdit. Pour une location meublée, le plafond monte à deux mois de loyer hors charges. Quant au bail mobilité — contrat de courte durée destiné aux personnes en formation, en mission professionnelle ou en études supérieures — aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Un point souvent ignoré : le montant du dépôt de garantie ne peut pas être augmenté en cours de bail, ni lors du renouvellement du contrat. Si un bailleur tente de réviser ce montant à la hausse, le locataire est en droit de refuser.

Que se passe-t-il si le dépôt de garantie dépasse le plafond légal ? La clause correspondante est réputée non écrite, autrement dit annulée de plein droit. Le trop-perçu doit être remboursé au locataire, et le bailleur s’expose à des dommages et intérêts. En revanche, ce dépassement ne donne pas au locataire le droit de résilier le bail unilatéralement.

Pour aider les locataires qui peinent à rassembler cette somme à l’entrée dans les lieux, deux dispositifs existent : le fonds de solidarité pour le logement (FSL), géré par les départements, et l’avance Loca-Pass® d’Action Logement, qui permet de financer le dépôt de garantie sous forme de prêt à taux zéro pour les salariés du secteur privé et certains jeunes.

Une fois versé et encaissé, ce dépôt suit un régime précis tout au long de la location et à la sortie du locataire.

À quoi sert le dépôt de garantie, est-il encaissé et quand doit-il être restitué ?

Le dépôt de garantie est bien encaissé par le bailleur dès la signature du bail — y compris lorsqu’il est remis par chèque. Il n’est pas bloqué sur un compte séquestre (sauf disposition contractuelle particulière) et le propriétaire peut en disposer librement pendant la durée de la location. Cette somme n’est pas une simple caution morale : elle est réellement perçue.

Sa fonction est précisément définie. Le bailleur peut l’utiliser, à la fin du bail, pour couvrir :

• les loyers impayés restant dus à la date de départ du locataire,
• les charges locatives non réglées ou en attente de régularisation,
• les réparations locatives qui incombent au locataire et n’ont pas été effectuées,
• les dégradations constatées à l’état des lieux de sortie et imputables au locataire.

Une règle fondamentale : le dépôt de garantie ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer. Certains locataires pensent pouvoir ne pas régler leur dernière mensualité en se disant que le propriétaire se « remboursera » sur le dépôt. C’est une erreur. Le locataire doit payer l’intégralité des loyers jusqu’au dernier jour du préavis. Si ce n’est pas le cas, le bailleur peut engager une procédure après mise en demeure, et la retenue du dépôt pour ce motif sera parfaitement légale.

Concernant la restitution, les délais légaux dépendent du résultat de l’état des lieux de sortie :

• si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt doit être restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés,
• si des différences sont constatées, le délai est porté à deux mois.

Au-delà de ces délais, le bailleur est redevable d’une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. L’état des lieux de sortie est donc la pièce maîtresse du dossier : sans état des lieux de sortie signé conjointement par le locataire et le propriétaire, aucune retenue ne peut être valablement justifiée.

Retenues sur le dépôt de garantie : le propriétaire peut-il retenir 20 % ?

Non. Il n’existe aucune disposition légale prévoyant qu’un propriétaire peut retenir automatiquement 20 % — ou tout autre pourcentage fixe — du dépôt de garantie. Cette idée circule, mais elle est sans fondement juridique. Chaque retenue doit être justifiée individuellement, montant par montant.

Pour qu’une retenue soit légalement valable, trois conditions doivent être réunies :

• Une différence constatée entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, imputable au locataire (et non à la vétusté normale du logement),
• Un justificatif chiffré : devis d’un artisan, facture de travaux, ou lettre de réclamation pour loyers impayés restée sans réponse,
• Un lien direct entre le manquement constaté et la somme retenue.

La vétusté est un point crucial. Un propriétaire ne peut pas retenir le coût d’une peinture refaite à neuf si les murs étaient déjà anciens à l’entrée dans les lieux. Des grilles de vétusté existent pour encadrer ces calculs, et certaines conventions collectives ou accords locaux les rendent opposables. Un locataire peut donc contester une retenue qui ne tient pas compte de l’ancienneté des équipements.

Concrètement, si le propriétaire retient une somme, il doit envoyer au locataire un décompte détaillé accompagné des justificatifs correspondants. Une retenue globale et non détaillée, sans document à l’appui, est contestable.

Un exemple pratique : un locataire quitte un appartement en location vide avec un dépôt de garantie d’un mois de loyer, soit 800 €. Le propriétaire constate un trou dans un mur et une vitre cassée. Il peut retenir le coût réel de ces réparations, à condition de fournir un devis ou une facture. S’il retient 160 € (20 % de 800 €) sans justification, le locataire est en droit de contester et d’obtenir le remboursement de la différence.

Ces règles sur les retenues étant clarifiées, une autre question se pose côté garant : combien de personnes un bailleur peut-il mobiliser comme caution ?

Combien de garants peut-on demander et dans quelles limites ?

La loi ne fixe pas de nombre maximum de garants qu’un bailleur peut exiger. En pratique, demander deux garants est possible et se rencontre, notamment pour des locataires dont le dossier est jugé insuffisamment solide. Mais cette latitude n’est pas sans limites.

Il faut d’abord distinguer deux formes de cautionnement :

• La caution simple : le bailleur doit d’abord tenter de recouvrer les sommes dues auprès du locataire avant de se retourner vers le garant.
• La caution solidaire : le bailleur peut réclamer directement au garant, sans passer par le locataire. C’est la forme la plus courante et la plus protectrice pour le propriétaire.

Lorsque deux garants sont demandés, chacun signe un acte de cautionnement distinct. Si les deux sont cautions solidaires, le bailleur peut théoriquement se retourner vers l’un ou l’autre indifféremment. Cette configuration renforce significativement la protection du propriétaire, mais elle peut aussi décourager des candidats à la location qui peinent à trouver même un seul garant.

La limite principale reste celle déjà évoquée : un bailleur ne peut pas cumuler un ou plusieurs garants avec une assurance loyers impayés (GLI), sauf pour les locataires étudiants ou apprentis. Exiger deux garants et une GLI serait illégal pour un locataire salarié classique.

Pour les locataires sans garant dans leur entourage, des alternatives existent. La garantie Visale, proposée par Action Logement, est une caution gratuite accordée à certains profils (jeunes de moins de 30 ans, salariés du secteur privé en mobilité professionnelle, etc.). Elle remplace avantageusement un garant personne physique et est de plus en plus acceptée par les bailleurs.

Un bailleur qui refuse systématiquement des dossiers solides au prétexte d’absence de garant, ou qui multiplie les exigences de garanties au-delà du raisonnable, peut se retrouver en difficulté juridique si le refus est discriminatoire. La ligne entre précaution légitime et abus n’est pas toujours évidente, mais elle existe.

Que faire en cas de demande abusive ou de litige sur la restitution ?

Face à une demande qui semble illégale ou à une retenue injustifiée, le locataire n’est pas démuni. Une méthode en plusieurs étapes permet de répondre efficacement, sans précipitation.

1. Vérifier le type de bail et les règles applicables. La première question à se poser est : quel type de contrat a été signé ? Location vide, meublée ou bail mobilité ? Chaque régime a ses propres règles sur le dépôt de garantie, les délais de restitution et les retenues autorisées. Relire l’article 22 ou l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 permet souvent de trancher rapidement.

2. Demander la base légale et la justification écrite. Si le bailleur exige une somme qui semble excessive à la signature, ou retient une partie du dépôt à la sortie, le locataire peut demander par écrit la justification précise : quel texte autorise cette somme ? Quel devis ou quelle facture justifie cette retenue ? Une demande écrite (e-mail ou courrier) crée une trace et oblige souvent à une réponse argumentée.

3. Conserver toutes les preuves. L’état des lieux d’entrée et de sortie sont les pièces maîtresses. Des photos datées, prises lors de l’entrée et de la sortie du logement, renforcent considérablement la position du locataire. Conserver également les quittances de loyer, les échanges de mails et tout document relatif à l’état du logement.

4. Envoyer une mise en demeure. Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais légaux, ou si des retenues semblent injustifiées, un courrier recommandé avec accusé de réception adressé au bailleur constitue une mise en demeure formelle. Ce document est indispensable pour toute procédure ultérieure.

5. Recourir à la conciliation ou à la justice. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement. C’est une étape recommandée avant tout recours judiciaire. Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance) est compétent pour les litiges locatifs. Pour les petits montants, la procédure est simplifiée.

Pour les locataires qui anticipent des difficultés à fournir un garant ou à réunir le dépôt de garantie, des solutions préventives existent :

• Visale (Action Logement) : garantie locative gratuite pour les profils éligibles, qui couvre les loyers impayés et les dégradations locatives,
• Avance Loca-Pass® : prêt sans intérêt pour financer le dépôt de garantie,
• FSL : aide financière départementale pour l’accès ou le maintien dans le logement.

Ces dispositifs sont souvent méconnus, alors qu’ils permettent de sécuriser une location sans multiplier les garanties au-delà du cadre légal.

FAQ

Est-ce qu’un propriétaire peut demander 2 mois de caution ?

L’expression est incorrecte : on parle de dépôt de garantie, pas de caution. Un propriétaire peut demander jusqu’à deux mois de loyer hors charges uniquement pour une location meublée. Pour une location vide, le plafond est d’un mois. Pour un bail mobilité, aucun dépôt de garantie n’est autorisé.

Peut-on demander une caution et un dépôt de garantie ?

Oui, un bailleur peut cumuler un dépôt de garantie et un garant (caution). En revanche, il ne peut pas cumuler un garant et une assurance loyers impayés (GLI), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Est-ce que le propriétaire peut retenir 20 % du dépôt de garantie ?

Non. Aucun pourcentage automatique n’est prévu par la loi. Chaque retenue doit être justifiée par un document écrit (devis, facture) et par une différence constatée entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Une retenue forfaitaire sans justification est contestable.

Peut-on demander 2 garants pour une location ?

Oui, la loi ne fixe pas de nombre maximum de garants. Un bailleur peut demander deux garants, à condition de ne pas cumuler cette exigence avec une assurance loyers impayés (sauf pour les étudiants et apprentis). Chaque garant signe un acte de cautionnement distinct.

Maîtriser la distinction entre dépôt de garantie et caution, connaître les plafonds légaux selon le type de bail, et savoir quelles retenues sont légitimes : ces trois réflexes suffisent à éviter la grande majorité des litiges locatifs. La loi est du côté de celui qui la connaît.