La location de locaux commerciaux est un thème crucial pour les entreprises. Différentes possibilités s’offrent à elles, dont le bail commercial classique, appelé 3/6/9, et l’alternative plus flexible : le bail dérogatoire ou « précaire ». Cet article se veut un guide détaillé pour comprendre cette option moins connue mais tout aussi intéressante.
Table des matières
Le bail dérogatoire : une souplesse méconnue du marché locatif commercial
C’est quoi le bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire, également connu sous la dénomination de bail précaire, s’avère être une variante contractuelle particulièrement intéressante dans le domaine des baux commerciaux. Conçu pour offrir plus de flexibilité aux locataires et propriétaires, il se distingue par une durée d’engagement plus courte que dans le cas du traditionnel bail 3/6/9.
La durée du bail dérogatoire
Ainsi, la principale caractéristique du bail dérogatoire réside dans sa durée limitée à trois années maximum. Un laps de temps qui offre aux entrepreneurs une certaine liberté, surtout en phase de démarrage d’une activité.
Avant d’approfondir les spécificités techniques liées à ce type de contrat, il convient d’examiner comment il se distingue du célèbre bail 3/6/9.
Les spécificités du bail précaire face au traditionnel bail 3/6/9
Les différences en termes de durée
La première différence notable entre le bail dérogatoire et le bail 3/6/9 réside dans la durée d’engagement. Alors que le bail précaire est conclu pour une période allant de 1 à 36 mois, le bail commercial classique s’étend sur neuf ans, divisés en trois périodes triennales.
Les obligations respectives des parties
Autre point distinctif : les obligations des parties. Dans un bail précaire, les obligations du bailleur concernent principalement la délivrance du bien et son entretien, tandis que le locataire est tenu de payer le loyer et de restituer les locaux en bon état. Les clauses du contrat peuvent être librement négociées entre les parties, contrairement au bail 3/6/9 où certaines règles sont impératives.
Il est maintenant temps d’aborder la manière de conclure ce type de contrat.
Comment conclure un bail dérogatoire : démarches et conditions légales
Le formalisme du contrat
Pour être valide, le bail dérogatoire doit être établi par écrit. Il doit préciser sa durée exacte et stipuler expressément qu’il déroge au statut des baux commerciaux.
Les conditions légales
Au niveau légal, il faut noter que ce type de bail ne peut pas être renouvelé au-delà des trois ans. Dans ce cas, il se transforme automatiquement en un bail 3/6/9.
Après avoir vu comment conclure un bail dérogatoire, il semble essentiel de s’attarder sur ses avantages et contraintes pour les différentes parties concernées.
Les avantages et contraintes d’un bail précaire pour les locataires et bailleurs
Les atouts du bail dérogatoire
- Pour le locataire : flexibilité, liberté de quitter rapidement les lieux sans pénalité, négociation possible des clauses du contrat.
- Pour le bailleur : possibilité de récupérer plus facilement son bien, loyer souvent plus élevé que dans le cadre d’un bail 3/6/9.
Les inconvénients du bail dérogatoire
Mais le bail précaire n’est pas exempt de contraintes. Son principal inconvénient réside dans l’incertitude qu’il crée pour le locataire quant à la pérennité de son installation et l’impossibilité d’accéder à certaines protections légales prévues par le statut des baux commerciaux.
Finalement, choisir entre un bail dérogatoire et un bail commercial classique dépend en grande partie du type d’entreprise concernée.
Bail dérogatoire versus bail commercial classique : quel choix pour quelles entreprises ?
Pour les entreprises en démarrage ou en phase test
Le bail dérogatoire est particulièrement adapté aux entreprises en phase de démarrage ou qui souhaitent tester un marché avant de s’engager sur du long terme. Il offre une grande souplesse et permet d’éviter un engagement trop lourd en cas d’échec.
Pour les entreprises à la recherche de stabilité
Le bail commercial classique se révèle idéal pour les entreprises souhaitant s’installer durablement et bénéficier des protections inhérentes au statut des baux commerciaux, notamment le droit au renouvellement du bail et la limitation des augmentations de loyer.
Pour finir, il est indispensable de garder en tête que chaque situation est unique et requiert une analyse spécifique.
Cet article a permis de lever le voile sur le bail dérogatoire, souvent méconnu malgré sa flexibilité. Bien qu’il présente certaines particularités par rapport au traditionnel bail 3/6/9, il constitue une alternative tangible pour les entrepreneurs en phase de démarrage ou désireux de tester un marché sans s’engager sur du long terme. Quant aux bailleurs, ils bénéficient d’une plus grande facilité pour récupérer leur bien et peuvent négocier un loyer plus élevé. En définitive, le choix entre ces deux options dépendra largement du type d’entreprise et de son stade de développement.
